区人大常委会环境资源城市建设委员会主任 李清松

2022年10月27日

主任、各位副主任：

今年以来，常委会环资城建委在分管领导的带领下，开展了多次城市更新视察调研活动，联动双塘、夫子庙街道人大工委实地察看荷花塘、小西湖片区等城市更新项目进展情况，围绕城市更新中的困难和问题与有关部门、街道、社区多次座谈交流。现将有关调研情况汇报如下：

一、全区城市更新工作情况

（一）基本情况

近年來，秦淮区秉承以人民为中心的城市更新理念，将城市更新和人居环境改善、历史文化保护紧密结合，坚持“留改拆”模式，探索政府、专家、企业、居民各方共谋共建共享的治理变革，先后完成石榴新村、小西湖2个原地拆除重建类项目，完成了八宝前街、树德坊、大阳沟3个危房消险改造项目，目前正在推进的更新项目7个，储备项目4个，居住类更新改造项目13个。通过一系列城市更新项目的推进，优化了区域空间形态、完善片区功能、增强安全韧性、改善居住条件、保护传承历史文化、促进社会发展、提升了我区环境品质。

（二） 工作措施与成效

1、创新工作机制。一是率先成立城市更新工作领导小组办公室并实体化运作，组成工作专班，不断探索操作路径，形成具有鲜明特色的秦淮更新模式。二是建立城市更新投资发展集团，负责项目管理、资金保障和资产运营，实现全流程服务。三是落实社区规划师制度，在小西湖、荷花塘等项目中设置社区规划师，提高项目设计水平和工作效率。

2、探索配套政策。围绕更新操作流程、奖励补助标准、综合造价、承担费用比例和结算方式等细节，总结有效做法，制发指导性文件，规范全区更新操作；梳理产权关系，推动确权登记，不断完善区级配套政策；构建五方平台及共建中心，联动推进“一社区一案例”“一区一特色”改革，鼓励自主更新，实现共商、共建、共享、共赢。

    3、坚持保护传承。始终坚持全域保护、系统保护、整体保护，强化历史街区整体意象，构建分类科学、保护有力、管理有效的历史文化保护体系。实现保护规划全覆盖。严格贯彻在更新行动中防止大拆大建通知的要求，重点打通建筑规划许可、土地出让和消防审批等关键环节， 以 “绣花”功夫扎实开展保护利用和品质提升，形成可借鉴的秦淮经验。

4、推进重点项目。排定《2022年度城市更新重点项目推进计划表》，建立挂包责任制，争取市级更多技术指导和政策支持，重点保障“11+3+1+13”更新项目推进，其中全区重点接续推进的11个更新项目均已开展一、二询工作，完成规划方案设计和实施方案编制；20个老旧小区改造项目已有6个进行水电改造施工，总体进度达到预期。小西湖街区按照“小尺度、渐进式、管得住、用得活”的思路实施整体保护，已成为全国城市更新的优秀案例。石榴新村项目和居民商量着办，不搞大拆大建，采取原地拆除重建的方式实施。荷花塘、饮虹园、三条营、双塘园等项目正在进一步完善群众全程参与、多元主体参与机制。一批特色鲜明的示范项目为全省乃至全国的中心城区城市更新提供了独特的“秦淮样本”。

二、存在的困难与问题

经过近年来的探索和积累，秦淮区城市更新工作取得了一定成效，在实践中积累了一些经验，在全国产生了较大影响。同时，随着城市更新向纵深推进，也逐步凸显出一些深层次问题和困难。

1、配套政策尚不完善。城市更新工作中，相关项目涉及的土地权证变更登记、房产确权和契税、规费减免等，尚缺少明晰的配套政策，影响了一些项目的推进速度。如尚书里、御河新村等项目，或公房产权单位不愿自我更新，或让渡权益没有操作依据，或产权让渡涉及国有资产管理等，导致工作推进难度较大。

2、有些操作流程尚需优化。城市更新牵涉的部门及现行法律法规较为分散，目前尚没有针对城市更新项目特点制定审核流程，尚缺少“合并、并联、容缺”等相应的优化调整政策。面对“地下有遗址、地面有风貌、地上有高度控制”的区情特色，亟待寻找破解更新难题的方法路径，促进更新流程向“系统集成”方向优化。

3、群众工作力度尚需要加大。实地调研表明，有些城市更新项目，居民意愿较分散，群众工作的量较大。比如，荷花塘项目61%的住户选择消险、修缮、改造和置换，居民更新愿望十分迫切，但有23%的住户未作意愿选择，14%的住户要求征收。御河新村危房消险更新项目，虽经过多轮的宣传，反复的工作，总体签约率达93.46%，未达到95%，项目更新进程受到影响。

三、有关意见和建议

（一）认真研究即将施行的《南京市城市更新办法（试行）》，寻找破解难题的办法。《南京市城市更新办法（试行）》（征求意见稿）9月下旬向社会公开征求意见，即将施行。要认真研究该办法，着眼我区在城市更新推进工作中的困难和问题，对症寻找破解难题的钥匙，提前制定具体的实操举措。对还需要进一步完善的政策，要在下一阶段市级相关部门制定土地、规划、建设、住房、审批、消防、财税、腾迁、不动产登记等相关配套政策中，积极建议，争取支持。

（二）充分发挥更新试点项目突破带动作用。抓住省市级试点项目契机，积极争取省市级单位支持，在公房责权利关系理顺、明确契税规费减免路径、筹建资金筹措机制、试点市政管线多元主体共建共享机制等重难点上争取尽快破题，进一步提高城市更新质效。

（三）进一步凝聚各部门、街道、社区和居民群众合力。建立健全城市更新与基层社区治理协同发展机制，整合各方资源，凝聚条块合力，以有力的群众工作助力矛盾化解。更新过程要充分考虑未来社区基层治理需要，出台配套的政策法规，提前做好谋划对接。要把城市治理理念融入到每一个微更新单元的实际推进中，引导群众积极参与更新过程及改造后的社区治理。