区建设房产和交通局  顾安国

2017年4月26日

主任、各位副主任：

     根据本次主任会议安排，我受区人民政府委托，对我区危险房屋治理工作情况进行汇报。近年来，在区委、区政府领导下，在区人大的大力支持下，我局认真落实南京市房屋安全管理有关规定，加强公房管理，重视危险房屋的治理工作，确保了公房的住用安全。现将有关情况报告如下：

一、基本概况

（一）公房数量大。截止目前，我区直管公房61.53万㎡、3238幢、12888户。占全市公房面积的30%。其中，直管住宅公房52.3万㎡2806幢、12097户，非住宅9.23万㎡、432幢、791户。

（二）老旧房屋多。从房屋结构看，砖一、砖二、砖三等房屋15.11万㎡、1571幢，占住宅公房面积的28.59%。从建成年代看，1949年以前建成的房屋，1209幢、13.9万㎡，占住宅面积的26.57%。

（三）危险房屋多。原来共有重点危险房屋45处（幢），已征收（含正在征收）10处（栋），维修10处（栋），需整体维修25处（栋）,房屋共计31634.4㎡,公房住房811户（见附件1）

二、治理情况

（一）加强公房的日常维修。公房是否安全，日常维修是关键。一是在落实房屋安全制度上下功夫。房产经营公司全面实行“总公司—分公司—房管员”三级网格化管理模式，强化房屋安全管理，层层包干负责，落实责任到人。房管员既负责收缴房租，又负责安全工作，发现问题及时上报，人人既当管理员，又当安全员。保证房屋安全监督全覆盖，无死角。二是提高维修效率上下功夫。公房维修保养，重在日常小修小补。房屋破损也是千差万别，日常修缮也是面面俱到。只要住户有反映，一个电话，一个短信，分公司都能应住户要求，及时维修,得到住户好评。三是在季节性养护上下功夫。房产经营公司每年都要安排在夏冬两季，用近2个月的时间清洁水箱、清理屋面垃圾等季节性工作，同时，对一些不在修理范围内，通过12345、民生工作站等投诉要求维修的，房产经营公司顾大局、识大体，为政府分忧解难，也能及时进行维修到位。每年通过12345、民生工作站途径维修的经费就在250万元左右。两个房产经营公司每年用于小修小补、季节性维修保养经费达900多万元。

（二）重视特殊时期的房屋安全工作。在汛期，大风、暴雨等极端天气，能加大巡查力度，排险加固，及时处置险情。同时，重点房屋，重点老旧公房片区安排定人值守。比如饮马巷90号房屋，是一处市级文保，房屋地势低，一到汛期或者下大雨时，中山南路的雨水就会倒灌到该房屋院落内，造成院落积水严重。秦淮房产经营公司每次都能提前布置，安装抽水泵，及时将积水抽出，甚至在下大雨时工作人员24小时轮流值守，人机不离小区，受到了居民的好评。几年来，没有发生一起因为极端天气造成房屋淹水、受淹、大树倒坍等房屋安全事故。

（三）加大重点危险房屋治理。由于我区老旧公房多，两个经营公司在做好日常安全工作、重视特殊时期公房安全的同时，不等不靠，主动作为，重点维修了一批危险公房。特别是对一些经市房屋安全鉴定处鉴定为C级危房（局部危险）的房屋进行加固或改造。莫愁路10号、仁寿里7号、升州路50号整体拆除重建，蓝旗新村26、27幢、小松涛巷15号等一批处房屋进行了加固，险情得到了彻底排除。钓鱼台13号、高岗里14号、饮马巷22号等一批房屋的危险点也进行了排除。近三年时间内，两个房产经营公司治理重点危险房屋约6000㎡，经费 1200多万元。但有些房屋尽管排除了局部危险，但房屋整体破损严重，危险程度依然较大，迫切需要进行全面的整修。

三、存在问题

 （一）房屋超龄使用情况严重。部分公房由于建筑年代长久，按照建筑物的设计使用寿命（当前住宅类建筑设计使用寿命为50年），这类房屋应该已经停止使用或进行结构加固后再使用，但这些公房承租户却无法异地安置，导致房屋又只能继续使用。现在，部分房屋已经严重破损，小修小补已经无济于事，急需进行大修甚至翻建，但大修或者翻建的经费却没有资金渠道。

（二）成片危旧公房隐患突出。目前，我区有树德坊1-22号、秣陵路21号等7处成片公房存在严重的安全问题（见附件2）。这些公房存在着屋面瓦损、芦席整体腐烂、灰板条的天花脱落、部分木柱腐烂、外墙风化破损、楼梯楼板倾斜下沉等问题，安全问题尤为突出。市住房保障和房产局给市政府请示（《关于秣陵路和树德坊重要现代建筑房屋险情的请示》）要求加强管理，确保人员生命财产安全，危险房屋急待解决。

四、原因分析

目前，公房安全问题比较突出，产生这些问题的原因是多方面的，既有其客观因素，也有主观因素。

（一）房屋建设年代久远、房屋超龄使用，自然会出现结构破坏、线路老化、设施破损等现象，必须进行全面大修。

（二）房租低，租金少，维修成本高。房租标准是2002年制定的，钢混、混合一等、砖木一等公房月租金为2.30元／㎡，平房只有1.3元／㎡，最低的0.77元／㎡。另有30%困难家庭享受低收减免，减免幅度30%—80%不等，还有事业单位，如部分教育系统的房租只有每平方米几毛钱。如：李府巷幼儿园，面积1040.2㎡，月租金312.06元。但修理材料如石灰、水泥及工人成本却随行就市，房租收入与成本支出“剪刀差”越来越大。如树德坊、秣陵路21号两处共119户，4500多㎡，年租金8.1万，按文物要求维修，仅维修费用1000多万。从2016年底报表看，两个经营公司一年的房屋租金收入1700多万。

（三）维修面积大，投入不足。按规定，已售公房公共部位的维修或公共设施的更新改造费用，应在维修资金中解决。维修资金利息可以用于政府公房维修。目前的现状是，公司不仅要负责未售的公房维修，已售300多万平方米公房公共部位的维修也由公司解决。经营公司在2005年9月30日改制前，售房款交市房产局，市房产局每年从维修资金的利息部分拨付300-400万用于公房维修。改制后售房款交区政府，区政府没有从维修资金的利息部分拨付维修费用，公房维修投入严重不足。

（四）成片的老旧公房多，改造困难。这类公屋主要集中在升州路、钓鱼台、磨盘巷等几个大的片区，面积都相对较大，房屋破损状况基本相同，两个经营公司局限于应急的维修，全面的整治几乎难以做到。

五、下一步举措

（一）进一步明确责任机制。根据区政策安排，经营公司划入新成立的越城集团管理，将从原来建设房产和交通局的下属单位变成以市场为主体的集团公司。我局将按区政府明确的职能定位，调整工作组织保障机制，保证相关工作不受影响。

（二）进一步强化计划统筹。根据公房破损状况，拟定维修方案，明确维修任务。充分利用好维修资金、公共部位维修费、公房征收补偿款等经费，列出时间表，有计划的对重点危险房屋进行整治，确保公房住用安全。

（三）进一步加强沟通协调。重点加强与街道、社区的联系协调，充分发挥属地管理优势，有时发现险情。借助街道、社区力量妥善处理房屋维修中矛盾。同时，主动对接市房产经营公司，在房屋维修争取他们的政策、资金支持。