区建设房产和交通局  顾安国

主任、各位副主任、各位委员：

受区人民政府委托，我向区人大常委会报告《南京市住宅物业管理条例》实施情况，请予审议。

2017年6月下旬至9月，区人大常委会对区政府贯彻落实《南京市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）情况开展了执法检查，并发送了审议意见，对前期工作成效给予了充分肯定，同时指出了一些问题，提出了中肯建议。区政府收到审议意见后进行了认真地研究，针对审议意见中提出的问题采取了一系列措施加以落实，有效地推动了《条例》的实施。

一、基本情况

目前，全区市场化物业管理项目共 424个，面积约2316万平方米；其中，住宅280 个，面积约1729万平方米。老旧小区及零散片区692个，面积约1327多万平方米；其中，可封闭老旧小区335个，面积约1050多万平方米（已落实物业管理的有107个，面积约520多万平方米，其中含白下物业管理的32个无服务合同的老旧小区，面积约161多万平方米）；零散片区357个，面积约280多万平方米。

全区登记注册的物业服务企业共有171家，其中：一级24家，二级20家，三级97 家，三级暂定30 家。外地来宁企业13 家，（一级8家，二级4家，三级1家）。

全区业主委员会有257个（包括已过期未改选的），物业管理委员会有246个。

二、主要工作

1、加大宣传培训力度，进一步夯实落实《条例》工作的基础。针对审议意见提出的业主法律意识不强、业主自治组织运作不规范的问题，区政府非常重视，从2017年9月份以来，区建设局进一步加大条例宣传培训工作力度，参加市级《条例》集中培训2次，组织全区街道社区、业主委员会、物业项目负责人《条例》培训共4次，参与1000多人次；翻印《条例》和《条例》“释义”及其他有关配套文件2000多份；组织全区街道、社区人员原原本本学《条例》，结合矛盾调解进行案例分析，准确利用法律法规解决实际问题；邀请市条例起草组专家对街道一线工作人员进行专题培训，主要解决目前业主自治组织成立难、开展活动不规范，以及工作方法、技巧不到位问题；各街道严格指导、协助和监督业主自治组织进行小区自治管理活动，把好业主大会议题、程序关，规范业主委员会自治活动。各街道、社区形成指导业主自治工作计划，指导协助老旧小区成立业主委员会或物业管理委员会，要求至2020年全面实现老旧小区业主自治组织全覆盖；发挥物业协会作用，开展业务交流和培训，2016年7月我区物业协会经区民政部门批准正式成立，吸纳会员100多家，我区充分利用好这个平台，加强行业自律、开展业务交流和业务培训。协会成立后，每年组织辖区企业进行集中学习培训2到3次，聘请市物业主管部门、南京大学教授，及物业行业专家讲课，每次参训人员都在200人以上。

2、加大行业专项检查力度，积极调解小区物业管理矛盾。针对物业服务企业执行不力的问题，区街协同对物业管理项目日常管理情况进行专项检查，指定专人负责对街道进行日常工作指导。全区每月按不少于15个物业项目的要求组织物业行业管理专项检查，对区政府周边、城市主干道两侧、景区附近、媒体关注的、问题比较多的小区进行重点检查，今年以来共检查了30个物业管理项目，下发了5份整改通知书，有效规范了物业管理日常运作，提升了小区环境品质，提高了街道物业办的管理意识和协调解决问题的能力。目前我们正在完善信用信息平台，进一步规范物业企业及从业人员的行为。

严格按照《条例》要求，建立三级物业矛盾调解机制，坚持小问题社区协调，重大或群体性矛盾按照处置预案联动协调解决。同时畅通诉讼渠道，引导业主通过司法途径解决疑难问题。印发物业矛盾诉讼典型案例，在社区、小区开展宣传咨询，引导小区业主理性维权、依法维权。至目前，区物业主管部门指导协助各街道物业办处理“12345”政府工单200多件，共接待群众来信、来访、来电咨询等400（人）次以上，办理信访件20件，答复人大、政协提案20件。协调较大的物业矛盾20多起，如中华门街道的美和园小区地下人防车位侵权纠纷，大光路街道奥丽家园业委会选举问题纠纷、月牙湖花园小区选聘新物业的问题、蓝天华门小区新老物业交接问题、皇册家园小区业委会选举问题、紫金明珠小区物业与业主委员会纠纷等等。为促进社区的和谐稳定做出了积极的贡献。

3、加大监督管理力度，提升老旧小区物业服务水平。针对监督管理不到位、财力人力投入不足、老旧小区矛盾突出等问题。区政府高度重视，建设局开展了一系列调查和研究。根据区主要领导的要求，建设局成立了专门工作班子，进一步认真学习、研究了《江苏省物业管理条例》《南京市住宅物业管理条例》等法律、法规，详细梳理了当前我区老旧小区物业管理存在的突出问题，在此基础上，经过征求市业务主管部门意见，形成《关于进一步加强和规范老旧小区物业管理工作的实施意见》（以下简称《实施意见》初稿，经过几轮征求意见和讨论，由2017年12月6日区委常委会通过，于2018年1月1日，由区两办转发了《实施意见》；《实施意见》主要从发挥基层党组织作用、加强业主自治、配套设施建设、违法建设管控、提高物业覆盖面、强化国企参与、强化管理以及落实考核保障等方面进行考虑。按照《实施意见》的要求，为加强和规范老旧小区物业管理工作，提升老旧住宅物业服务水平，区政府成立了秦淮区老旧住宅物业管理工作领导小组；领导小组下设办公室，设在区建设局，负责组织全区老旧小区物业管理日常牵头工作，负责制定年度考核、评比计划及其他协调工作。

4、突出老旧小区物业管理重点，实现小区物业管理全覆盖。按照《实施意见》及2018年度老旧小区物业管理工作实施方案要求，2018年，我区要完成124个老旧小区落实物业管理工作任务，区建设局、区各相关部门、12个街道及相关集团公司近期分别做了大量工作，按计划逐步推进，有关情况汇总如下：

（1）区、街道及集团公司就老旧小区物业管理工作进行无缝对接。区建设局对照各街道任务，从3月9日到23日与12个街道及4个集团就老旧小区物业管理工作进行了工作对接。对接过程中，对各街道未落实物业管理的老旧小区及零散片区现状及下一步落实管理工作逐一进行了分析，特别对3月7日动员会之后的工作开展情况进行了摸底，对各街道今年实施方案、宣传培训、小区自治组织建立健全工作进行了了解，对需要解决的重点、难点问题进行了研究讨论。4月份以来，区建设局结合物业专项检查，分三组对12个街道老旧小区物业管理工作推进情况实施跟踪检查、现场指导，重点对业主自治组织活动工作进行面对面指导。对2018年要落实管理的小区缺失的门卫房、道闸、监控等硬件配套设施进行统计、汇总，并着手研究解决办法。

（2）召开老旧小区管理工作座谈会和推进会。为了探讨问题、交流方法，推进工作，区建设局于4月4日召开了2018年度秦淮区物业管理工作和老旧小区管理工作座谈会。会议以学习《实施意见》有关内容为基础，就明确街道、社区职能分工，强化属地管理职责方面讨论老旧小区物业管理工作、如何通过贯彻《业主大会业主委员会指导规则》引导业主大会、业委会依法依规开展自治活动、如何完善服务规范小区物业管理工作、目前小区物业管理工作存在的重点和难点问题、如何积极参与秦淮区老旧小区物业管理等进行主题发言和交流发言讨论。4月9日和5月11日，组织召开了全区物业管理工作例会暨老旧小区管理工作推进会，对各街道老旧小区物业管理工作开展情况进行了总结和讲评；讨论推进过程中存在的问题；核对老旧小区统计表个别变动情况（三年的任务清单及2018年任务）；布置下一步老旧小区物业管理工作。

（3）街道老旧小区物业管理工作有序推进。3月7日动员会之后，所有街道都能按照区年度老旧小区落实物业管理实施方案要求，制定街道年度老旧小区物业管理工作方案、召开动员大会，与相关社区签订目标责任书，进行广泛的宣传活动，组织从业人员业务培训，建立健全业主自治组织，对条件成熟的小区，组织召开业主大会，选聘物业服务企业，签订物业服务合同，落实物业管理。其中，月牙湖街道刚刚引进物业公司的苜中路1号、3号小区落实管理过程很有特点，街道积极鼓动、劝说苜中路1号、3号小区周边管理商品房小区的物业企业来参与小区的物业选聘，动员广大业主选聘知名、品牌物业企业来管理小区，最后，成功聘用了管理紫金城小区的栖霞物业，利用人力、物力资源共享的优势，大大降低了管理成本，提高了管理效益，这种做法值得向全区推广。双塘街道第一时间制定街道年度物业管理工作方案，召开街道动员大会进行工作布置。朝天宫街道对韩家苑片区管理进行了反复研究，探讨化零为整进行试点管理，目前，朝天宫街道正在着手成立自治组织进行推进，区建设局也在全力配合街道把这种做法落实成功。夫子庙街道目前推进速度最快，已落实7个小区的物业企业进驻，特别是正在召开物业选聘大会的金陵闸小区，虽然困难很大，但在区物业科大力支持的基础上，目前正在逐步推进。

（4）国有企业积极参与老旧小区物业管理。3月7日动员会之后，各集团公司按照区年度实施方案要求，制定各单位的年度老旧小区物业管理工作方案，认真研究各自托底的街道及所属的老旧小区，积极与街道对接，在做好托底管理准备的同时，积极参与所有小区物业管理的选聘。特别是国资集团，在受领任务的第一时间即与街道及区物业科对接，愿意对国资集团出新整治的所有小区进行托管。

三、目前存在的困难

1、《条例》赋予区局和街道更多管理职责，特别是最近下发的《条例》配套文件，都需要专门人员负责落实。根据目前区、街道人员结构和体制编制要较好地落实《条例》还有一定困难，建议领导高层面呼吁加强街道物业行业人员队伍的建设，将街道物业科纳入编制。

2、条例中关于执法主体还有模糊地带，容易产生扯皮现象，比如：对于擅自变更室内房屋用途的违法行为，目前区建设局不仅无执法权和执法队伍，且在“三定方案”中并没有明确相关职责。《条例》第七十六条要求物业管理行政主管部门依法查处，应及时明确由哪一级物业管理行政主管部门具体查处，如由区住建局具体查处，应尽快解决区住建局执法权和执法主体缺失问题。

3、《实施意见》落实过程中遇到的问题。各街道反应，在建立健全业主自治组织和选聘物业过程中，召开业主大会次数多、工作量大，召开大会过程中产生的经费没有列入街道的年度预算，无法在街道财务中列支；不少小区没有物业用房和门卫室，监控等设施配套不全等，落实物业管理难度大；大部分老旧小区没有再生资源，造血功能差，长效管理难以为继；出新后遗留问题多，业主感觉反映渠道不通畅。

四、下一步工作打算

1、总体打算：按照秦委办发〔2017〕105号《关于进一步加强和规范老旧小区物业管理工作的实施意见》及《秦淮区老旧小区物业管理成效考核办法（试行）》等有关文件要求，在摸底调查、反复对接的基础上，制定全区落实老旧小区物业管理三年任务清单，计划2018年准备落实121个老旧小区及3个零散片区（试点）物业管理工作，2019年准备落实69个老旧小区及200个零散片区物业管理工作，2020年准备落实67个老旧小区及203个零散片区物业管理工作。要求各街道、各相关部门按照要求，制定详细推进计划，落实责任、稳步实施，确保目标任务圆满完成。

2、具体安排：全面推动《条例》宣传，进一步完善、落实好条例具体条款。进一步提高思想认识，充分发挥区政府各部门领导作用；集聚监管合力，大力纠正违反《条例》行为；特别在老旧小区管理中，在完成摸底排查、动员发动、与各街道对接、业务培训的基础上主要完成以下工作。

(1) 阶段考核。5月底至6月初，组织对各街道老旧小区管理工作的阶段考核，包括自治组织（业主委员会或管委会）成立备案工作、街道指导业主委员会（管委会）制定《管理规约》、《议事规则》情况、按2018年度老旧小区物业管理工作实施方案要求落实10%任务情况；对条件相对成熟的老旧小区和零散片区作为落实管理示范小区，进行规范管理，重点打造，发现可以复制的管理模式和方式，以点带面，推动所有老旧小区落实物业管理。

(2)日常推进。区建设局指导街道“两站一中心”工作内容、标准、流程、要求开展工作，对老旧小区物业管理进行规范和指导，推进物业服务企业按要求进行长效化和常态化管理。每半月召开一次物业管理例会，协调处理工作过程中遇到的问题。召开老旧小区落实物业管理工作交流会议，研究解决实际问题。对各街道落实任务情况进行跟踪检查，建立月推进、月通报制度；适时组织相关部门对情况进行抽查。

(3)专项检查。区建设局、街道开展专项检查，对已落实物业管理的老旧小区，各管理单位履行合同情况进行检查，重点检查门卫值班、卫生保洁、秩序维护员配置、各项规章制度建立及落实情况，及时纠正存在的问题，统一管理标准，统一台账登记。

(4) 党建工作。街道党工委要组织社区党组织、社区居民委员会、业主自治组织、物业服务企业等开展党建工作，培养完善相关各方参加的党建共建平台。加大物业企业党组织组建力度，企业中凡有3名以上党员的，一般应建立党支部，选派街道社区党员干部作为党建指导员到物业企业指导工作，确保党的组织和工作在物业企业形成有效覆盖。积极培养居民党员骨干成为业主委员会等居民自治组织负责人、核心成员，把好委员、主任人选“准入关”，加大社区党组织对自治组织的管理力度。原则上业主委员会或物业管理委员会中，党员数不少于3人，充分发挥党员骨干的示范作用，不断扩大党组织覆盖面。通过社区党建工作联席会，着力深化党组织领导下的居委会、业主委员会和物业服务企业“三方联动”机制，推动物业服务全面融入社区治理。