区国资办主任  邱建陵

2018年11月29日

主任、各位副主任、各位委员：

    受区人民政府委托，我向区人大常委会报告全区行政事业单位经营性资产集中管理工作情况，请予审议。

    一、基本情况及主要工作

    为规范管理全区行政事业单位经营性资产，实现“集中管理、统一运营”的目标，2016年8月，区政府发布了《关于全区行政事业单位经营性国有资产集中经营管理的通知》（秦政办发〔2016〕108号），要求全区所有行政事业单位不再从事国有资产经营管理工作，经营性资产的经营管理活动与原单位彻底脱钩。通知明确，由区国资办负责相关规范文件的制定，加强租赁平台的监管；由区国资控股集团全资子公司—南京铂鑫资产经营管理有限公司（以下简称：铂鑫公司）负责承接行政事业单位经营性资产并集中管理，统一运营；由区财政局负责经营性资产收益的监管；由监察部门负责全程监督；由各资产权属单位负责资产的移交，并配合承接单位的统一管理，特别是原承租户到期后的清退和续租工作。

截至2018年10月底，共接收全区27家行政事业单位987处共计16.2万平方米的经营性国有资产。其中：已拆除房产58处，面积0.38万平方米；征收待拆8处，面积0.26万平方米；由原单位收回或用于置换、实际管理权未移交的房产46处，面积1.07万平方米。目前铂鑫公司实际管理房产875处，面积14.49万平方米。具体情况详见附表。

    至2018年9月底，资产集中管理后共实现租金收入7450多万元，已上缴财政800万元、上缴税金1334万元。（其中2018年1-9月，收缴租金3549万元，上缴税金752余万元。）

    （一）工作措施

    1、制定规范流程，加强业务指导。区国资办从三个方面入手，认真做好资产集中管理的配套工作。一是推进区级租赁平台的建设与维护。为规范全区房产租赁工作，2015年6月，由国资办委托软件公司专门开发的区公共资源出租管理平台正式上线。该平台挂在秦淮区人民政府官方网站，所有租赁信息向社会公开发布。同时，在区行政服务中心设有房产租赁工作窗口，在接收租赁工作的线上申请的同时，完成资料的审核等工作。二是制定规范性文件，提升资产集中管理的规范化水平。2015年，国资办制定了《秦淮区公共资源出租管理实施细则》（秦政办发〔2015〕15号）。经过近两年的运行，由于在适用范围、主体、流程等方面都发生了较大的变化， 2018年初国资办启动细则修订工作，以征求意见稿和座谈会的形式先后三轮向区政府多个部门征求意见，并在南京秦淮官方网站进行公开征求社会公众意见。经区政府常务会研究通过，最终修订后的《秦淮区国有经营性资产出租管理实施细则》（秦政规〔2018〕2号）于2018年9月9日正式生效。三是加强业务指导，国资办多次组织相关单位经办人员参加关于平台操作、实施细则的业务培训，并随时接受政策咨询。此外，国资办多次牵头召开领导小组会议，就出租中的一些特殊事项进行讨论，并协调解决房产集中管理中出现的一些矛盾与问题。

    2、加强组织建设，做好基础工作。国资集团接受集中管理资产任务后，从两个方面强化公司的组织建设，确保集中管理工作取得成效。一是增加铂鑫公司人员配备，按片区设立了片管员，推行网格化管理与督查巡查相结合的考核机制。二是强化建档立制，制定了房产管理“一户一档”制度，对每一处接收房产的详细情况包括位置、面积、权属、房屋安全状况、出租商户、租期、租金及有无遗留纠纷等均建立档案，并及时更新，为集中管理提升效益做好基础工作。此外，还建立了安全巡查及提醒机制，将安全工作融入到每一个环节中。自开始接收房产至今，铂鑫公司已完成房屋主体维修436次，确保集中管理的房产无安全隐患。

    3、联合组织检查，督促移交完成。自房产集中管理的通知下发后，为督促各单位按时、完整移交资产，区纪委及国资办组织了多次检查。2016年11月，区国资办再次下发了《关于进一步完善行政事业单位经营性资产移交工作的通知》，要求各相关单位及时移交，确保行政事业单位经营性资产移交工作中的遗留问题在当年底之前全面完成。

    2017年1月23日至2月16日，由区监察局牵头，多个职能部门组成4个检查组，对10个街道、7个部门进行了专项检查。经检查，部分单位存在改变状态自用、计划收回自用、拆迁未报、移交下属单位经营管理、漏报等问题，经督察督办后，部分街道和部门已办理了移交。

    2018年3月23日至5月21日，区委专门成立了党政机关办公用房管理专项巡察组，就办公用房及经营性房产移交对全区党政机关、街道、参公事业单位及机关下属单位开展了专项巡察。经过巡察，共查出11家单位未移交房产共计118处、面积7.98万平方米。经过区政府第33次常务会议研究，目前已移交97处、2.36万平方米。其余未交的21处房产中，17处（5.62万平方米）属于集体资产，因集体资产的管理尚未明确暂不移交；另有4处（30平方米）的房产因产权不清晰也暂缓移交，政府办已根据政府常务会议的要求跟踪处理。

    （二）工作成效

    经过多部门两年多的共同努力，行政事业单位经营性资产集中管理工作取得较大成效，主要体现在以下四个方面：

    1、统一竞价，提升效益。经营性资产集中管理后，集中管理单位一直严格按照规范要求，履行公平、公正、公开的招租程序，禁止转租行为。对于原合同到期或空置房产，统一经区物价局核价后，通过竞价机制有效提升了资产收益。至2018年10月末，共完成新签合同507份，原合同租金总额1660万元/年，物价局核定价格2301万元/年，实际签定的合同价2472万元/年，剔除原先空置和不收租金、经重新招租后的合同租金201万元后，溢价611万元/年，涨幅36.8%。达到了行政事业单位经营性资产“集中管理、统一运营”的目标，实现了国有资产保值增值。 

此外，房产集中管理前因分散管理存在招租政策、租金标准不统一的现象，造成部分房产长期收不到租金。经梳理，接收资产中共有73处承租户因历史遗留问题拖欠原单位租金。经集中管理单位多次沟通、逐户协调，目前已完成10处资产合计21.4万元的租金催缴工作，另有11处资产承租户已按时向铂鑫公司缴纳租金，但仍拖欠集中管理前原单位的租金。

    2、调整布局，改善业态。自2016年8月份至今，经过对原承租户1082户逐步整合（由于存在一处房产有多个承租户的现象，因此承租户数量超过资产数量），且通过拆违拆除了“老破小”类型的违建58处，共计0.38万平方米，现已将承租户缩减至985户。同时，将目前的资产按经营用途和公益用途分类，在实际管理的875处资产中，842处为经营类房产，主要用途为商业零售、餐饮、办公、居住、仓储等。33处为公益类资产，主要包括公益性培训机构5处、卫生医院6处、老年公寓10处、体育事业2处、停车场4处、车棚6处。下一步，将按照“聚零为整”的原则，把具备整合条件的资产进行归并，形成较大面积的载体，以便于招商、出租及后续管理。

    3、配合整治，规范管理。一是配合全区安全生产工作，对统一管理的资产进行“三合一”（指居住、经营、仓储三种功能）情况排查并积极联合属地街道、派出所等相关部门完成15处资产的安全整改工作；二是配合“小餐饮”综合整治工作，共梳理出用于经营餐饮行业的资产117处，其中属于“小餐饮”类别的资产100处。目前正积极配合属地街道、消防等部门，完成所有餐饮资产的消防报警系统安装工作。经排查，经营“小餐饮”类别资产中符合行业经营规范、三证齐全（营业执照、卫生经营许可证、排水许可证）、环境良好的资产52处，已拆除、征收12处，已完成业态调整、经营转型的资产8处。经初步整治后，在目前仍经营餐饮类的资产97处中，经营“小餐饮”类别的资产有80处。在“小餐饮”经营户中，有28处存在不符合相关行业要求、证照不齐全、环境脏乱差、“三排”不达标问题需要进行综合整治。目前已完成整改2处，其余房产将按区政府要求在两年内完成整改。三是每季度组织承租户参加安全、消防轮训，以提高承租户的安全意识，避免发生安全事故。

    4、解决难题，化解矛盾。资产集中管理两年多来，经多部门协调，妥善处理了月牙湖体育中心羽毛球馆、秦淮体育中心游泳馆共2起群众上访事件。其中月牙湖羽毛球晨练问题，经过3个多月多部门通力合作，最后化解矛盾。秦淮体育中心游泳馆因承租户存在违约及危害群众健身权益的行为，已终止其房屋租赁合同，目前正在通过司法途径向承租户追缴拖欠租金及水电费。同时，成功化解了建康路312号、瑞金路4-9号、双塘里60号-2、建康路300号共4处房产的重大矛盾，杜绝原承租户的转租渔利行为，确保招租流程的规范性和公平性。

    此外，集中管理过程中共梳理出不签合同、不交租金等各类问题的房产有195处，经过努力，目前已化解问题59起，余下136处房产问题正在推进。截至2018年10月，共收到与资产集中管理相关的“12345”工单58件，铂鑫公司安排了专门人员负责核实诉求，并积极主动地去化解相关矛盾和问题。

    二、存在问题

    （一）原房产单位遗留问题较多。经统计，在资产移交前，原单位与承租户存在历史遗留问题的房产有85处，其中未签合同房产28处；原单位因拆迁补偿、维稳等因素造成租金水平过低，导致承租户无法接受经过物价局核准过的现行租金水平。由于这部分承租户与原单位存在的历史遗留问题未解决，导致集中管理后管理难度较大。经过努力，已有11处房产承租户同意向铂鑫公司正常缴纳移交后的租金，但移交前拖欠原单位租金的问题仍无法解决。同时，由于部分原承租户存在不接受现行租金、不认同铂鑫公司管理、不交租交房等行为，在租约到期时很难清退，也引发了一些上访事件。

    （二）权证缺陷造成管理难度较大。一是消防许可证等相关证照的办理问题。根据《建设工程消防监督管理规定》（公安部106号令）规定，总建筑面积超过500平方米的经营场所应当向公安机关消防机构申请审核和验收。经营户在申请消防验收时，需提供房产证明。经梳理，因历史原因，接收资产中有56处超过500平方米且无房产权证。这些房产在新签合同、承租户经营新项目时均存在无法通过消防验收的问题，从而影响承租户的正常经营。二是目前集中管理的875处房产中，两证齐全的房产仅有15处，占比仅为1.7%；其中有一证（土地证或房产证）的为28处，占比为3.2%，即超过95%的房产没有权证，这对集中管理造成较大的隐患，尤其在出租过程中如果出现纠纷，因房产权证缺陷造成无法通过诉讼解决，这对解决租赁纠纷尤其是遭遇“老赖”问题时，缺乏有效的手段。

    （三）经营性房产集中管理后的收益结算尚未明确。根据区政府集中管理的要求，由铂鑫公司统一收缴经营性资产的收益，扣除相关税费后，上缴财政。按照收支两条线原则，属于原房产单位的租金收入，原房产单位经申请后可由财政部门下拨。同时，由财政部门负责制定收益管理办法，明确铂鑫公司应取得的收益。目前，财政部门与国资集团在资产运营管理考核、租金收益分配方面尚未形成一致意见，从而对房产集中管理工作造成一定的影响。

    （四）集中管理房产的“进出”机制尚未形成。根据区政府要求，各行政事业单位经营性房产应交尽交，不得随意改变用途以规避移交。但部分单位确实因办公等原因需要收回已移交的房产，原单位自用的房产也可能因用途变化调整为经营性用房，即集中管理的房产应设计“进出”机制，明确前提条件、审批程序等要素，以进一步提高房产集中管理的规范水平。

    三、下一步工作打算

    （一）多方合力解决问题。对于房产集中管理中存在的遗留问题及矛盾，各房产单位不得以房产已移交为理由拒绝解决。由于遗留问题情况多样，形成原因复杂，资产管理单位无法一一核实解决，原房产单位对于移交前形成的遗留问题，不得推诿，必须牵头解决，制定解决方案，除维稳、信访等特殊事项外，不得干预移交后房产的招租及管理工作；移交后的招租、管理由铂鑫公司管理，但涉及安全生产、消防等工作需原单位配合的，原单位应予以配合。对于非法占用房产承租户的清退问题，需要由属地街道、派出所等相关部门建立联动机制，及时、平稳的收回国有资产，确保国有资产不流失。对于在小餐饮整治中需要属地街道、产权单位和市场监管局等相关部门共同协调决的问题，建议国资集团根据实际情况提出解决方案后，提交相关部门会商。

    此外，在资产集中管理过程中，有部分投诉涉及违建拆除、商户无证经营、消费者维权等。此类投诉应由相关职能部门根据职责分工积极解决，不得以集中管理为由推给资产集中管理单位处理。

    （二）设法办理权属证明。对于房产权证方面存在的问题，原所属单位应根据各自房产的具体情况，具备办证条件的应尽快办理，确实无法办证的，在涉及到消防验收、法律诉讼等问题上，需原房产单位与集中管理部门共同拿出方案，并协调消防部门、法制部门及相关街道，寻求解决路径，避免出现纠纷，从而影响资产集中管理的效果。

    （三）研究绩效考核办法。财政部门与国资集团应尽快研究、制定收益管理办法，明确铂鑫公司在资产运营管理考核、租金收益分配方面的责权利，调动铂鑫公司的积极性，进一步提质增效，充分发挥出集中管理的良好态势。

    （四）建立房产“进出”机制。政府办、财政部门尽快建立集中管理房产的“进出”机制，明确各单位因房产用途出现变化需要调整集中管理范围应履行的程序及责任，确保集中管理房产的现状相对稳定，有利于资产经营工作的长远规划和各项工作的有序开展，有利于实现集中管理的预期目标。