随着城市以增量形式开发建设，城市边界不断扩大，城市新区日益增加，标准更高、配套更全、服务更智能、外观更新颖的高级商务楼宇大量出现。反观中心城区，早期建设的商务楼宇已趋“老旧”，不同程度地存在设施落后、隐患重重、功能单一、外观破旧、能耗严重、智能落后、物业低端等问题，难以满足现代商务需求，空置率呈上升趋势。

五老村街道位于南京中心城区，辖区老旧商务楼宇具有较好的区位条件和一定的办公空间、容纳规模，成为一笔特殊的存量资源。培育创新产业载体，推进老旧楼宇提质增效，发展楼宇经济，成为街道转型发展的重要课题。

一、发展现状

近年来，五老村街道着眼区位特点，大力推动楼宇产业升级，楼宇经济总量始终位居全区前列。

    1、规模不断扩大。目前辖区内有各类商务楼宇33栋，注册企业超10000家，税盘企业超5000家。从经济贡献来看，亿元税收楼宇6栋，五千万税收楼宇6栋。

    2、效益不断提升。辖区占地1.6平方公里，楼宇商务面积92.1万平方米，平均每平方米税收贡献值2305元，居全市领先地位。纳税500万元以上企业65家，纳税100万元以上企业160家。

3、潜力不断增强。新街口商圈日均人流量约30万人次，节假日超50万人次，固定劳动就业人数近13万，聚集了大量金融、科技、商贸、服务等行业高端人才。依托新街口商圈的辐射带动，楼宇招商也呈现良好势头。

二、主要问题

1、改造升级难度大，需进一步统一审批程序标准。

部分老旧楼宇证照不全，导致无法办理消防验收，无法领取规划许可证等相关手续。

2、配套服务不完善，需进一步打造楼宇特色品牌。

从硬件条件看，大部分楼宇生活配套不完善，特别是周边停车位紧张，难以吸引总部企业、高端企业落户。从软件条件来看，绝大部分楼宇智能化、自动化、信息化和物业管理水平不高，大多数物业公司只能提供最基本的物业服务，影响了楼宇提质增效和长远发展。日常工作中，虽然加大了楼宇摸排力度，完善了楼宇的基础信息台账，对楼宇入驻企业信息、缴税情况、归属地、楼宇空置情况实施动态管理，但全区楼宇经济信息平台还未完善，招商落户、企业外迁、楼宇资源使用、空置情况等信息未实现对接共享，楼宇资源统筹利用水平还有待进一步提高。

3、产业集聚度不够，需进一步加强产业集群发展。

目前区域内很多楼宇的功能定位和产业布局不够明确，大部分是综合性的混合业态，特色集聚程度相对较低。不少入驻企层次不高、产业关联度不强、集聚性较差，单体规模较大的高品质楼宇较少。缺乏行业内可以起引领作用的企业。从入驻企业性质看，普遍承担生产、销售、贸易等企业的“办事处”职能，从事价值链高端环节的跨国公司、大中型国企、上市公司总部较少，从事高端软件和信息产业、5G+互联网、文化产业、新型都市工业等创新型企业较少，对行业内的企业无法起到较好的吸引作用。

三、对策建议

1、制定审批扶持规范流程，助力楼宇改造升级。

针对证照不全的老旧楼宇，予以区分完成备案。对于已有土地证或房产证的楼宇，如符合城市规划，可以通过低效用地再开发等路径鼓励办理权证登记；如暂不符合城市规划，可以对照实际用途，逐年发放相关临时许可。对于土地证、房产证均无的楼宇，对照实际用途，逐年收取土地使用年金并逐年发放相关临时许可。

采用政府引导、市场主导的方式，鼓励老旧楼宇改造，引进大型园区运营机构，推动楼宇整体升级。在对老旧楼宇改造审批时，将审批重点聚拢到方案技术可行性、方案外部与城市公共空间利益冲突与否、施工安全等方面，在机制上寻求多部门联合审批，建立审批时间和效率的保障机制，避免因审批部门过多而导致审批时间过长。

针对性研究对存量楼宇改造升级的扶持政策，从区位交通条件、楼宇硬件基础、入驻企业规模、楼宇改造成本等多个维度筛选具备改造必要性和可行性的老旧楼宇，对老旧楼宇实施系统有序、软硬结合的改造提升。扶持政策应多维化开展，覆盖至改造实施、招商入驻、产业升级、税收贡献等多个方面。奖励政策兑现避免门槛过高，达到政策要求，即对老旧楼宇改造运营主体予以奖励，并适当简化申请流程，提高奖励标准。

2、做精做优楼宇服务品牌，提升楼宇产业层次。

坚持高品质规划，统一布局楼宇经济功能区块，加强对楼宇改造设计、产业布局、物业管理等方面的规划引导，合理搭配不同类型、不同功能楼宇比例。同时，加快公共设施的建设以及餐饮、消费等商业商务配套的完善，形成更多高品质楼宇载体。着力在培育楼宇的高端化、品牌化、特色化上下功夫，形成重点楼宇、一般楼宇和特色楼宇三级楼宇发展梯队，为现代服务业发展承接更多的空间资源和集聚优势。

依托区打造的“一体四库两平台”经济工作智慧化系统，建立定期信息更新、定期走访、工单服务等机制，实现服务与管理互联互通互促。建立全面的楼宇“数据库”，实现对楼宇经济的精准分析。充分借助市场力量，采用资源共享、联合办公等运营模式，引导和激励楼宇运营方开展多元化的楼宇服务，由安保、保洁等传统物业服务向楼宇招商、集中采购、咨询培训、投融资等企业综合服务转变，推动楼宇内企业间的合作交流，提升楼宇服务水平和入驻企业黏性。

围绕商务商贸业、金融服务业、文化旅游产业、软件与信息服务业，以及物联网产业的“4+1”产业，瞄准产业链高端和技术链尖端，培育新的经济增长点。通过专业楼宇的打造和主导产业的培育，提升楼宇产业层次。

    3、实现楼宇集群集约发展，提高楼宇税收产值。

    从税收角度而言，楼宇的能效提升必须有知名企业入驻，形成产业上的虹吸效应，因此需要从目前楼宇内企业的具体构成、楼宇的功能特点、楼宇周边环境等关键点出发，分析楼宇适合的产业集聚方向，在重大项目引进过程中，匹配合适的产业特色楼宇，形成产业集聚。招引具有产业孵化、聚集能力的创新创业运营机构，建设众创空间、孵化器及联合办公载体，与高校、科研院所合作共建新型研发机构，搭建创新创业孵化平台和成果展示平台，全面助推街道，乃至全区“双创”蓬勃发展。

调优楼宇产业布局，力促主导产业集群发展。结合载体资源特点和区位优势，精心谋划产业精准招商策略。多渠道招商推介，联合区招商部门、商会、楼宇业主（运营方），建立起“多主体、多层次、多渠道”的立体开放式招商体系，积极招大引强，形成稳定性高、支撑力强的税源支撑体系。加强产业培育，鼓励企业做优、做强、做大，提高企业税源涵养，挖掘新的税收增长点。实施亿元楼宇梯度培育计划，加强重点楼宇监控机制，提前介入、分类施策、个性服务、逐案优化，提升“亿元楼宇”“千万级楼宇”的能级，助推“准亿元楼宇”“准千万级楼宇”加快晋级，扩大税源后续储备。