区人大常委会副主任、执法检查组组长  张立龙

2017年9月21日

主任、各位副主任、各位委员：

根据市、区人大常委会执法检查工作安排，区人大常委会执法检查组从6月下旬开始，对区政府贯彻落实《南京市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）情况开展了历时3个月的执法检查。现将有关情况报告如下：

一、 执法检查概况

1、准备动员阶段。成立执法检查组，召开第一次全体会议，制定执法检查实施方案，对执法检查工作进行动员部署；依据《条例》，结合本区实际，围绕11个方面、38项具体问题制定了检查清单，明确了检查内容和责任主体。邀请市人大法制委主任委员夏公喜结合执法检查要求对《条例》进行专题解读，帮助检查组全体成员掌握本次执法检查工作要点。

2、组织实施阶段。主要采取“四个结合”的工作方法，一是“区街联动与代表广泛参与相结合”。区人大常委会成立执法检查组，各街道人大工委相应成立12个执法检查工作小组，广泛吸纳114名人大代表参与，区街联动开展执法检查。二是“重点检查与全面自查相结合”。区人大常委会主任金辉率队对条例贯彻实施情况进行实地调研。区人大常委会执法检查组对长发中心等24个小区、各街道执法检查工作小组对光大新寓等112个小区进行重点检查，同时，各街道对辖区内所有小区进行全面自查。三是“现场检查与台帐检查相结合”。现场检查政府有关部门投诉电话公示情况、业主自治组织及物业服务企业帐目公示等情况，上门检查区建设局物业服务行业监管、街道业主自治组织备案及物业管理矛盾调处、业主自治组织运转等各项台账。四是“座谈调研与问卷调查相结合”。召开了业委会、物业服务企业、业主代表，以及区建设局、民政局、市场监管局、各街道和部分社区负责人参加的各层次的座谈会31场。广泛发动代表、群众参与网上问卷调查，共收回问卷302份，收集建设性意见93条。

3、分析总结阶段。召开执法检查组第二次全体会议，听取意见建议，对检查情况进行综合分析，形成一致意见，撰写执法检查报告。

此次常委会后，执法检查将进入反馈整改阶段，我们将根据《秦淮区人大常委会关于加强对法律法规实施情况检查监督的办法》要求，将执法检查意见反馈区政府并做好跟踪督办工作。

二、区政府贯彻落实《条例》总体情况

2016年7月《条例》实施以来，区政府和相关部门认真贯彻落实，在制定推进措施、加强《条例》宣传、组织培训、抓好相关制度试点和推广等方面都做出了积极努力。目前，随着相关工作的开展，《条例》贯彻落实工作不断得以深入，我区住宅物业管理工作正在走上规范化的轨道。

（一）主要成效

1、坚持政府主导，确保《条例》落地生根。区政府将贯彻落实《条例》工作作为服务民生、保障民生、改善民生的大事来抓，出台了《秦淮区加快物业产业发展行动计划》，从政策层面加大了对现代物业服务业的扶持力度。研究制定的《关于进一步加强和规范住宅物业管理服务工作的实施意见》已进入审批阶段。加大学习培训力度，翻印《条例》及其释义等有关材料1000多份，组织政府有关部门、街道、社区、业委会、物业项目负责人、一线工作人员参加市、区两级培训共计800余人次，扩大了《条例》的知晓率。邀请《条例》起草组专家，对所有街道的一线工作人员进行专题培训，结合矛盾调解事例进行案例分析，有效提高了基层工作者依靠《条例》解决实际问题的能力。

2、坚持问题导向，突出解决难点热点问题。针对现实生活中存在的住宅专项维修资金申请难、物业管理质量评判难、物业服务企业选聘难等矛盾，精减办事流程，提高审批时效，加强宣传和业务指导，促进双塘街道盈嘉大厦通过住宅专项维修资金应急通道成功实施电梯大修，香格里拉花园、紫金城等4个小区对物业服务质量进行第三方评估，月牙湖花园通过招投标平台成功选聘物业服务公司，取得了良好的社会效果。推动相关行政主管部门建立投诉举报限时办理回复制度，有效促进相关部门进小区执法，指导各街道建立物业矛盾调处联席会议制度，协调公安、社区、业主自治组织、物业服务企业共同化解物业矛盾。至6月底，指导各街道办理“12345”政府工单100多件，接待群众来信、来访、来电咨询等400余人次，协调解决较大的物业矛盾10起。

3、坚持管理创新，着力提高监督管理水平。建立我区物业管理行业协会，吸纳会员100多家；以行业协会为平台，组织业务交流和业务培训200多人次，开展物业优质服务劳动竞赛，促进企业增强法律法规意识，提高服务水平。区物业管理行政主管部门每月对15个物业项目进行专项检查，对媒体关注的、问题较多的小区进行重点检查，至6月底共检查物业项目60个。结合物业服务企业的履约状况、管理标准、收费行为、大城管考核等情况，定期公布物业服务企业红黑榜。对存在问题的企业下发整改通知书，及时约谈企业负责人，责令限期改正，直至上报市主管部门进行相应处罚。指导374个小区成立业委会、管委会，帮助419 个小区引进物业服务企业，制定符合小区特点的个性化管理方案，全区住宅小区自治率达39.6%。

（二）存在问题

1、业主法律意识不强。《条例》认知度不高，据调查，群众对物业保修金制度、物业服务第三方评估制度、业主共有收益独立建账制度、住宅专项维修资金的应急使用制度、征集制度等的知晓率皆不超过41%。业主普遍对《条例》一知半解，过度维权现象时有发生。有的业主对物业服务企业违反合同、服务不到位、服务态度差以及业主自治组织作出的损害业主利益的现象，不是向区物业管理行政主管部门或者街道办事处反映情况协调解决，而是采取不交物业费甚至聚众堵门、骚扰、谩骂等过激行为，导致矛盾升级。

2、业主自治组织运作不规范。公共收益多的小区，申请业委会候选人的业主很多，那些没有公共收益的小区，业委员会候选人申请者寥寥无几，有些硬件条件特别差的老旧小区甚至没有人愿意加入业委会、管委会。全区944个小区（包括老旧小区、零散片区）中，尚有60.4%的住宅小区没有成立业主自治组织。部分业主自治组织在独立处置业主共有资金、集中民意决策小区事务、调解物业纠纷、推进民主协商机制、宣传法律法规方面，作用发挥十分有限。也有不少小区自治组织基本上处于“休眠”状态。个别业主自治组织不及时公布共用部位、共用设施设备经营收益情况，任期届满时拒绝移交财务凭证、印章等，擅自决定与物业服务企业签订合同等重大事项，或者与物业服务企业串通一气，违法侵占业主共有利益。

3、物业服务企业执行不力。少数物业服务企业对合同约定的服务内容、服务标准等应公示内容不公示或者不在显著位置公示。部分物业服务企业收支不透明，对于业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，住宅专项维修资金使用情况、物业共用部位和共用设施设备经营所得收益，不公示或者不在显著位置公示。有的物业服务企业违反物业服务合同约定，提供的服务与收取的费用不相符。有的物业服务企业私自提高物业服务收费标准、处置属于业主共有的财产。有的物业服务企业以没有执法权为由，不及时劝阻、制止业主违反《条例》的行为。极少数物业服务企业合同到期时拒不退出物业区域，拒绝移交相关资料。部分物业服务企业不主动到相关街道进行项目备案，致使街道不能做到有效的监管。

4、部门监督管理不到位。物业管理行政主管部门对物业服务企业、项目负责人信用信息征集、考核、评价、汇总和核查不及时，向社会公布信用信息评价结果的机制不健全。对业委会任期届满、物业服务企业合同期满后不配合移交现象，有关部门解决的力度不大。对业主在仲裁裁决或司法判决确认后仍不交纳物业费行为，如何纳入个人信用档案，还没有明确责任部门和具体操作方法。对业主自治组织、物业服务企业存在的其他违法行为，发现不及时，纠正不力。

5、财力人力投入不足。从2014年起，我区仅以老旧小区创新管理改革的名义每年安排管理经费500万元，远低于浦口区的5700万元的投入。目前的经费投入水平仅能维持低水平的开支，对于满足较高水平物业管理公共服务的需要还远远不够。街道物管办由于机构人员没有落实，存在工作不到位的现象，加上人员流动性大，专业知识缺乏等问题，在有些专业问题处理上力不从心，比如公共部位维修的现场核查等。社区居委会物业管理工作未设专职人员，重视程度不高，也难以完成《条例》中协助街道开展物业管理工作的要求。

6、老旧小区矛盾突出。老旧小区普遍存在物业费标准低、收缴率低，“自我造血能力”低下等问题，物业服务企业不愿意进驻，大部分都需要街道托管，提供最基本物业服务。小区内私自占用公共空间、毁坏绿化的现象比较突出，因停车等引起的矛盾冲突非常普遍。业委会、管委会成立难。

三、几点建议

1、进一步提高思想认识，充分发挥组织领导作用。区政府要尽快出台《关于进一步加强和规范住宅物业管理服务工作的实施意见》，制定工作推进计划，明确工作目标和各方责任，建立绩效考核机制。制定以区政府分管领导和有关部门负责人参加的物业管理工作综合协调机制和联席会议制度，定期研究推进全区物业管理工作。将物业管理工作纳入城市治理工作体系，协调社会各方共同推进。完善资金投入与保障机制，加大物业管理经费投入并逐年递增，纳入财政预算。要广泛宣传发动，以“建设和谐小区”为主题，开展送《条例》进社区、进学校、进单位活动。充分运用网络、宣传栏和电子屏等宣传阵地，以公益广告、卡通漫画、宣传报道为载体，以讲身边故事、以案说法等形式宣传我区在物业管理工作中的好经验、好作法，以及小区在业主自治、化解矛盾中的好事例，促进广大业主知法、懂法、守法，积极参与小区物业管理，自觉养成“花钱买服务”意识。

2、进一步加强业务指导，全面提升监督服务水平。坚持问题导向，区物业管理行政主管部门要组织街道和社区相关人员深入学习《条例》和《住宅专项维修资金管理办法》等18个配套文件，领会精神，用以指导并解决工作中出现的矛盾。要继续扩大试点范围，针对不同性质或特点小区确定试点对象，组织精干力量加强业务指导和攻关。建立网上业务交流平台，一方面及时将好的作法以案例的形式给予通报，促进共同提高，另一方面及时总结实践中的工作经验，提炼、归纳后形成适用性广、指导性强、便于推广的具体工作办法、要点等，形成规范的工作制度。要尽快明确街道物管办专职人员和办公经费来源，充实力量，保证工作人员的稳定性，确保独立运行。

3、进一步集聚监管合力，大力纠正违反《条例》行为。物业管理行政主管部门要尽快建立物业服务企业考核体系和信用评价体系，对物业服务企业、项目负责人建立信用档案，加强动态管理，定期向社会公布信用信息评价结果。对信用度高、服务好、业主满意的物业服务企业，政府要给予大力的支持和关心。相关行政监管部门应按照《条例》规定主动履职，对业委会任期届满、物业服务企业合同期满后拒不移交现象，有关部门应加大互相协作力度，合力解决问题。街道和社区要全程参与业主大会筹备、业委会选举、物业服务企业选聘等自治活动，及时发现和纠正问题，把好程序关。要充分发挥联席会议制度的作用，妥善处理各类矛盾，对业委会、物业服务企业不履行职责等问题要及时纠正、及时化解，避免矛盾激化。

4、进一步加大扶持力度，努力提升小区自治能力。区政府要加大对老旧小区的资金扶持力度，结合出新改造项目，完善老旧小区围墙、门卫室、单元防盗门、监控等硬件设施建设。挖掘小区停车、共有部位出租、广告位等资源，补贴物业服务资金缺口。对物业费交纳标准低的老旧小区，要给予一定的政策扶持来选聘物业服务公司。对无物业服务的老旧小区，政府要安排国有物业管理企业提供基本物业服务。要集中力量帮助未成立业主自治组织的小区选好业委会、管委会。要充分发挥社区党组织、居委会的作用，引导业主自治组织开好居民议事会会议，通过民主协商形式解决小区物业管理中的矛盾和问题。要创新服务方式，引入第三方社会服务机构，为居民小区业主大会召开、业委会选举和换届、提供各类咨询服务，指导小区自治组织采取民主协商方式决策小区自治事务，同时可发挥第三方社会服务机构在物业矛盾纠纷调解、法律法规学习宣传等方面的作用。