区住房保障和房产局局长  张树桐

2022年6月23日

主任、各位副主任：

根据会议安排，我受区政府委托，向主任会议报告我区物业管理工作情况。

物业管理事关千家万户，关乎民生与社会稳定。近年来，秦淮区坚持党建引领，聚焦城市管理“最后一公里”，围绕“强机制、定标准、促规范、推亮点”的总体思路，积极抓好各项法规、法律的贯彻落实，将不断满足业主日益增长的物业服务需求作为物业服务体系建设的出发点和落脚点，完善老旧小区物业管理机制、提升物业行业市场标准、规范自治组织运行，努力实现物业覆盖面、小区管理水平双提升。

一、开展的主要工作

秦淮区现有住宅小区796个，其中老旧小区556个，占比近70%。近年来，我区持续推进物业管理工作高质量发展，2021年度，区房产局被南京市总工会授予“南京市五一劳动奖状”荣誉称号，“瑞金新村”小区被住房和城乡建设部和中央文明办秘书局评为“加强物业管理，共建美好家园”典型案例。

1、抓宣传，搭建管理平台，共促和谐物管环境。

一是通过《南京日报》、“紫金山”、“秦淮发布”等平台聚焦秦淮区提升物业服务、巩固老旧小区改造成果方面的工作动态及成效，通过详实客观的媒体报道，让业主及时了解我区物业管理工作动态，主动接受市民对物业管理监督，提高业主对物业管理的参与率。二是开展物业管理法律法规知识宣传活动，通过设置法律法规咨询台、悬挂横幅、发放宣传资料、律师现场答疑等形式，提高物业从业人员以及业主的法制水平，营造良好的社区氛围。共计制定印发《住宅小区业主自治手册》1500余本、《住宅小区物业服务指导手册》1800余本、物业管理相关法律知识普及宣传册5万余份。三是依托民生工作站将司法部门、行政部门、社会组织、民间团体各方调解资源汇集到一起，将法律咨询、纠纷调解等功能有机结合，引导业主和物业服务企业通过合法途径解决物业矛盾纠纷，共建和谐社区。

2、抓规范，构建标准体系，物业行业规范有章可循。

目前，我区正推进以市场化物业为主、国企物业为辅、街道物业服务中心为补充的专业化管理模式，实现小区高质量物业管理。一是各街道做好业主委员会组建和换届工作，严格候选人资格把关，保障业主委员会中的党员比例不低于50%，试点对业委会成员加强岗前培训，系统学习《物业管理条例》，明确业委会的工作职能，推动依法、有序、理性的参与物业管理事务。二是强化《关于进一步加强住宅专项维修资金使用申请过程监管的通知》的要求，规范住宅专项维修资金使用的监管流程，引导业主委员会根据实际需求申请资金。三是进一步规范业主大会选聘物业服务企业行为，业主委员会根据业主大会决定开展选聘物业服务企业等活动，应符合公开、公平、公正的要求，社区要全程参与选聘过程，监督选聘程序的规范和选聘信息的公开。四是规范物业企业信用体系，全面落实《南京市物业服务企业信用信息管理办法》，下放街道物业服务企业信用信息的采集、认定、公开、评分和使用权限，推进我区物业服务市场诚信体系建设。

3、抓指导，强化考核监督，提升物管队伍整体素质。

一是强化区级政府统筹指导工作，建立健全区、街、社区三级联席会议制度。区联席会每月调度物业管理工作，通报考核成绩，研究解决难点问题，制定执行措施。落实社区、业主自治组织和物业企业三方定期联席会机制，通过民主协商、民主监督等形式解决小区各类矛盾，提升共建、共享、共治合力。二是强化街道对物业管理工作的组织领导。要求街道把物业管理工作作为基层社会治理体系建设的重要内容，并率先在全市实施街道办事处对物业项目考核排名，组织对各街道物业管理工作情况考核排名，推动各街道在人力、物力上向物业管理工作倾斜。目前，我区各街道均设立物业管理科，并明确分管领导及专职科长，强化推进街道物业管理工作。区级相关部门定期组织物业例会、对街道物业管理工作进行指导，并每月对街道物业管理工作进行考核。三是制定出台《社区党组织书记管理考核办法》，把提升物业管理水平、推进基层治理作为重要考核内容，通过加大鼓励激励推动社区书记队伍争先进位。四是将小区综合管理纳入考核，紧扣业主自治组织的规范运行、物业企业的合同履约、居民花钱买服务意识的培育，引导各街道加大对老旧小区管理人员与经费的投入，全力化解小区物业矛盾。发布督查通报，公布物业企业“红黑榜”，对连续3次进入“黑榜”的企业，进行不良信息征集，结合年底及街道党工委对物业项目考核情况，对排名倒数后3位的物业项目进行全区通报，积极引导业主按法定程序逐步淘汰，推动物业企业管理水平争先进位。

4、抓合力，强化部门联动，物业管理攻坚持续发力。

以文明城市创建为契机，房产、财政、城管、街道等部门齐抓共管，突出综合治理，着力破解群众反映强烈的老大难问题，特别是区委今年将老旧小区高标准落实物业管理工作作为全年抓的三项重要工作之一。一是健全物业管理工作机制。制定印发《秦淮区推进老旧小区物业管理全覆盖工作实施方案》（2020年）、《秦淮区住宅小区管理提质增效工作实施方案》（2021年）、《秦淮区老旧小区高质量物业管理全覆盖方案》（2022年）、《秦淮区深化建设新时代“美丽家园”三年行动计划（2022-2024年）》等文件，在政策上明确物业管理的重要性，把物业管理作为改善民生、社会治理体系现代化的重要工程抓细抓实，从源头上深刻认识到解决物业管理问题的紧迫性，有力有序提升小区整体环境面貌。二是加大老旧小区改造力度。我区一直将老旧小区改造列为重点民生工程，并在“十三五”“十四五”期间，根据区实际情况，制定老旧小区改造计划。截至目前，我区累计改造老旧小区231个，建筑面积691.1万平米，房屋2064栋受惠居民8.81万户。通过老旧小区改造，以“居民意见”征集为抓手，有力推动群众居住条件持续改善，提升群众幸福感获得感，实现小区整体面貌更新，在此基础上引入物业企业服务，健全长效管理机制，提高小区居民的生活质量。三是加大物业覆盖资金投入。从今年起，我区建立了区财政与市奖励资金配套的老旧小区管理专项资金，用于老旧小区物业管理考核奖励；每年从城建计划中排定一定数额的老旧小区微更新项目包，用于老旧小区车行道闸、人行门禁设置和非机动车车棚改造。同时，针对失管小区、街道托管小区、业主自管小区，建立了专业化物业服务入驻考核奖励机制，对引入专业化物业服务的老旧小区进行考核奖励，引导推进市场化机制逐步完善。四是深化小区环境秩序管理。做好住宅小区绿地管理养护，加大绿地保洁力度，着力清除绿化带积存垃圾、杂草丛生等现象，大力整治绿化带乱搭乱晒、毁绿种菜等现象；在小区合理布局，挖掘住宅小区空间，建设文化、体育、休闲等公共服务设施，做好停车位规划，补齐居民身边公共空间短板。

5、抓亮点，深化党建引领，培育物业服务先进典型。

优化物业行业党建工作架构。区级层面，制定出台《关于加强党建引领全面提升物业管理服务水平的实施意见》《关于进一步强化党建引领业主委员会建设若干举措》等文件，率先成立物业行业党委。街道层面，12个街道全部成立物业党总支，由街道组织委员任书记，物业办党员负责人任副书记。社区层面，强化社区党组织指导引领物业党建职责，着力推动“双向进入、交叉任职”。截至目前，全区有96个物业项目成立党支部，277个业（管）委会建立党组织，超半数社区将物业企业、业委会党员负责人纳入“两委”班子，实现党的组织覆盖和工作覆盖。积极培育党建引领物业管理示范点，推广瑞金新村、瑞金路1-58号、秣陵路101号等省级党建示范点的优秀做法，通过党建引领、样板引路、品牌带动，以点带面提升全区“红色物业”质效水平。2021年，创建党建引领省级示范点1个、市级示范点6个。

6、抓焦点，精准赋权赋能，推动物业服务提质增效。

持续向基层精准赋权赋能。深化街道“两赋两强”集成改革，将与物业管理紧密相关的执法权赋予街道，将社区党组织评价作为物业企业考核依据，确保有权管事。落实街道物业办专职科长职数，把小区物业管理作为社区书记考核重要内容，确保有人做事。由社区书记、街道干部、执法队员、物业负责人等组成“社区家园理事会”，定期商议小区管理事务；由机关部门下沉的“第一书记”和街道挂包领导担任“双指挥长”，将打造“红色物业”确立为“书记项目”，确保有资源办事。关口前移、积极作为，设立623个“接诉即办”现场受理点，主动征集和及时回应群众诉求；针对涉及多部门的复杂问题，今年已启动物业管理类“吹哨报到”42次，有效疏通堵点，确保有机制成事。目前我区12345物业类投诉明显下降，2021年占比从上年的25％下降至13％，12345政务热线物业类投诉工单总量同比下降31.3%，居全市第一。

二、存在主要问题

1、物业服务整体水平急需提高。我区老旧小区多，约占全市的三分之一，主要建于2000年以前，有单位房改房、集资房、安置房等多种类型，由于建成年代早，环境及基础设施差、产权关系复杂、物业管理缺失等多种因素，成为居住环境差、居民意见大、社会矛盾突出的聚焦点。主要管理难点一是没有专项维修基金、维护养护难，硬件设施长期得不到维护。二是老旧小区物业管理收费难，老旧小区老人、退休职工、外来打工人员等弱势群体多，收入偏低，部分居民没有缴费观念。三是停车管理难，随着车辆保有量增加、停车难，私自安装地锁普遍、影响出行，频繁造成邻里纠纷。四是老旧小区乱搭乱建现象普遍，老旧小区户型较小，居民为摆放杂物，占用公共自行车棚、占用楼外公共空间、占用楼内消防通道摆放物品、私自把楼内空间封闭作为个人储物等等现象较多。这些原因直接导致物业企业不愿进老旧小区服务，或为了压缩成本也仅能提供门岗或院落保洁，老旧小区服务水平整体不高。

2、业主自治能力不足，小区自我管理缺位。《物业管理条例》虽然明确了业主、业主大会、业主委员会各方责任，但条例制定是建立在各方责任主体，都能够正常履行各自职责的基础上。现实中，大部分小区业委会成立难，即是成立了业委会，委员年龄也普遍偏大、综合协调能力不足、自治能力也明显不够。同时，还存在业委员会运行边界不清晰、权责不对等、运行不规范、行政监管缺失、违规成本低等问题。部分小区因为业委会能力问题，往往业主大会都不能正常召开，要求小区讨论出台停车管理规定、小区自治规则等约束性公约就更无从谈起。

3、综合执法进小区成效不明显，小区综合治理需加强。自“放管服”以来，物业企业只需申领营业执照就可以从事物业服务，资质要求、年检要求已不再是行政监管手段，目前物业行业监管主要靠信用征集和通报批评，无法约束小型物业企业的服务行为。同时，小区管理涉及消防、建设、规划、民政、城管、公安、市场管理、价格、人防、环保等部门，尽管条例明确了执法联动目标、各方职责，但在具体执行中，部门之间存有观望现象，部门联动执法进小区工作没有完全落实到位，使得小区内一些社会管理处于盲区状态。

三、下一步工作打算

一是需进一步规范业主自治组织运行。《物业管理条例》有很大篇幅讲业主自治，但现实中业主委员会成立难、自我管理难、公信度底、不接受管理等问题比较普遍。需要进一步明确业主自治组织管理主体，落实管理责任，要将依法管理业主自治组织落实到具体的操作层面。要严格审查业主委员会委员的年龄结构、文化程度、政治态度、个人诚信，建立健全业主委员会运行规则、账目等信息公开、审计、业主委员会日常管理、违规处罚等制度。不能让部分私心重、能力弱、不接受管理的业主入选业主委员会，成为小区安全稳定的新隐患。

二是要把物业管理纳入到社区综合治理范畴。基层强则国家强，基层安则天下安。近几年从中央到省委、市委对社区综合治理下发了各类文件，有代表性的《关于加强城市社区治理与服务的意见》《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》等等，都对物业管理、业主自治提出要求，但在日常工作过程中，社区这一层面管理机构、管理职能、管理制度还不够明确，需要尽快完善，从而规范社区有序指导业主自我管理小区。

三是完善行业监管手段。目前小区物业服务管理不到位，很大程度上是由于物业履约不到位，业主方监督跟不上。比如小区内环境卫生脏乱差、车辆乱停放、路面破损等等，严重影响了小区管理成效和文明城市创建成果。因此建议要有一定的行政干预手段，要有业主监督缺位情况下，政府补位代管的相关办法，强化对物业行业的管理。